منظور از تهاتر ملک نوعی معاوضه در بازار املاک است که در گذشته به صورت مبادله کالا به کالا شناخته می‌شد. امروزه این گزینه به عنوان یکی از روش‌های معاملات ملکی در بازار املاک رواج پیدا کرده است. در واقع زمانی که فردی قصد فروش ملک خود را دارد تا بتواند ملک دیگری تهیه کند می‌تواند تهاتر انجام دهد. در مواردی مانند کمبود نقدینگی بیشتر شاهد انجام این نوع معاملات هستیم. زمانی که دو ملک به صورت مستقیم با یکدیگر مبادله می‌شوند و ابزارهای دیگری مانند پول یا چک مورد استفاده نباشد این نوع معامله تهاتر نامیده می‌شود که اصطلاح عامیانه آن تاخت زدن است.
گاهی مالک یک زمین یا ساختمان انجام معامله را به صورت غیر نقدی ترجیح می‌دهد که در این صورت تهاتر یک گزینه مطلوب برای او تلقی خواهد شد. گاهی یک ملک یا آپارتمان با متراژ بالا با چند واحد مسکونی کوچکتر تهاتر می‌شود و گاهی با وجود ارزش یکسان برای دو ملک یا ساختمان می‌توان آنها را مبادله کرد. به دلیل بالا بودن قیمت مسکن در سال‌‌های اخیر و کاهش میزان نقدینگی این روش به عنوان یکی از شیوه‌های معاملات قابل اجرا میباشد.
تهاتر ملک ممکن است با یک ملک دیگر و یا با خودرو، دلار و طلا با ارزش یکسان باشد. این نوع معاملات در همه شهرهای کشور و در شهرهای شمالی نیز رواج پیدا کرده است و بسیاری از بومیان شمال کشور تهاتر ویلا یا ملک خود را با تهران و یا در شهرهای شمالی مورد نظر خود انجام می‌دهند. اما بیشتر این افراد تمایل دارند که تهاتر را در منطقه خود انجام دهند و ملکی با ارزش مشابه را در همان شهر یا ناحیه مورد نظر خود معامله کند. با اول خونه همراه شوید تا با همه جوانب تهاتر ملک آشنایی کامل پیدا کنید.
انواع تهاتر
تهاتر ساده: به نوعی معامله گفته می‌شود که به صورت سنتی یا خالص است و کالای مورد نظر به صورت مستقیم مبادله میگردد بدون آن که پولی بین طرفین جابجا شود. معمولا این نوع تهاتر در مواردی که مبلغ معامله کم باشد و یا در مواقع بحرانی قابل کاربرد است. در مشاغلی مانند ساخت و ساز مسکن می‌توان تهاتر ساده را بیشتر مشاهده کرد. تهاتر ساخت و ساز در صنعت ساختمان موجب افزایش فروش واحدهای موجود برای سازندگان شده و به همین جهت انبوه‌سازان و مالکان از این شیوه معامله استقبال کرده‌اند. اغلب این معاملات با یک ملک یا زمین دیگر و با مصالح ساختمانی صورت خواهد گرفت.
معاملات تهاتری در صنعت ساختمان با ملک تجاری، مغازه، واحد اداری، باغ و ویلا، سهام و ارز و دلار نیز صورت خواهد گرفت.
انواع دیگر تهاتر عبارتند از: تهاتر تسویه‌ای، قهری، قراردادی، قضایی
مزایای تهاتر ملک
یکی از مهم‌ترین مزایای این نوع معامله افزایش سرعت انجام کار است زیرا معامله به سادگی و بدون این که لازم باشد ملک به فروش برسد و زمانی صرف پیدا کردن ملک جدید برای خرید شود صورت می‌گیرد. در این روش طرفین معامله املاک مورد نظر را پسندیده و پس از تفاهم می‌توانند قرارداد مورد نظر را منعقد کرده و معامله انجام خواهد شد.
با تهاتر ملک می‌توان گفت که ریسک خرید و فروش کاهش پیدا خواهد کرد. از آنجایی که بازار اقتصادی در ایران بسیار متلاطم است گاهی در فاصله زمانی پیدا کردن یک ملک جدید برای خرید فرد ممکن است با افزایش قیمت در بازار املاک مواجه شده و ارزش پول نقد او کم شود. بدین ترتیب با وجود تورم و افزایش قیمت با انجام تهاتر میزان این ریسک از بین خواهد رفت.
گاهی سازندگان برای ادامه ساخت ملک نیاز به مصالح ساختمانی دارند و نقدینگی آنها کافی نیست. بدین ترتیب می‌توانند تهاتر را به صورت تعویض ملک با مصالح مورد نیاز خود با ارزش برابر انجام دهند. در این حالت دو طرف معامله سود می‌کنند زیرا با انجام تهاتر برای ادامه ساخت و ساز نیاز به نقدینگی کمتر است و در این صورت میزان خواب سرمایه نیز به میزان زیادی کاهش پیدا خواهد کرد.
بدین ترتیب فردی که مصالح را مبادله کرده صاحب یک واحد مسکونی می‌شود که پس از ساخت کامل با افزایش ارزش ملک خود مواجه میگردد. با انجام تهاتر نیاز به واسطه کاهش پیدا خواهد کرد و دو طرف می‌توانند به راحتی به تفاهم رسیده و از مشکلات ناشی از واسطه‌گری که احتمال دارد پیش آید مبرا می‌شوند.
در تهاتر که برای سازندگان صورت می‌گیرد رونق ساخت و ساز افزایش پیدا می‌کند و با کاهش نیاز به نقدینگی سود مناسبی را عاید طرفین خواهد در ضمن ضمانت این نوع معامله بالاست.
هنگامیکه قرار است معاملات در مورد املاک صورت بگیرد باید دقت کرد که به تعیین قیمت کارشناسی ملک توجه گردد. در واقع تعیین قیمت منطقی برای املاکی که قرار است معامله شوند حائز اهمیت است تا هیچ یک از طرفین متضرر نشوند.
- سود دو طرف در این معامله باید مورد توجه باشد یعنی تهاتری موفق است که هر دو طرف سود کنند.
- تهاتر ملک مانند سایر معاملاتی که در مورد املاک و سایر خدمات انجام می‌شود باید به صورت قانونی و رسمی باشد. بدین ترتیب که وجود قرارداد رسمی بین طرفین الزامی است تا از بروز مشکلات عدیده حقوقی در آینده ممانعت گردد.
- اگر قرار باشد که این نوع معامله فسخ شود لازم است که با رضایت طرفین معامله صورت بگیرد.
- اگر تهاتر به صورت قراردادی بین دو نفر یا بیشتر است امکان فسخ معامله تنها در صورتی وجود دارد که همه طرفین قرارداد رضایت کامل در مورد این قضیه داشته باشند.
شرایط لازم برای انجام تهاتر
اگر قرار است معامله به صورت تهاتری باشد باید مقدار بدهی دو طرف به صورت یکسان باشد. اگر میزان بدهی فردی بیشتر است ضرورت دارد که مابقی آن پرداخت گردد.
دو طرف در انجام این نوع معامله باید دارای رضایت کامل باشند.
- هر دو طرف لازم است که صلاحیت انجام معامله را دارا باشند.
- تهاتر باید به گونه‌ای انجام شود که هیچ فردی متضرر نشود و توسط فردی که دارای شایستگی و دانش کافی در این زمینه است صورت بگیرد.
- در این نوع معاملات پرداخت نقدی وجود ندارد و مبادله به صورت کالا به کالا انجام خواهد شد.
- این نوع معامله برای پروژه‌های بزرگ مناسب است.